【商務(wù)公寓】商務(wù)公寓屬于住宅嗎 商務(wù)公寓與住宅的差別

商務(wù)公寓屬于住宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓),，由于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)年限上的不同導(dǎo)致貸款方式,、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓)的區(qū)別：

商務(wù)公寓與住宅的差別

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱商住型公寓)對比的優(yōu)缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小,，多為30-60㎡,。多處在繁華地段，周邊配套設(shè)施完善,，銷售價格一般高于區(qū)域整體水平,。

住宅型公寓優(yōu)點：

1、使用成本相比而言較低,。產(chǎn)權(quán)70年,，可商貸，亦可公積金貸,，貸款成數(shù)高,，利率較商務(wù)公寓便宜,，物業(yè)、水,、電,、煤等按民用收費。

2,、舒適度更高,。住宅型公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商務(wù)型公寓，每個標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過20間,，電梯配比多為每層1：10,，多數(shù)通有燃氣管道，不影響正常的家庭生活,。

3,、稅費較低。住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%,。這也是其優(yōu)于商務(wù)型公寓的特點之一,，便于今后轉(zhuǎn)手。

注：根據(jù)現(xiàn)行契稅政策的規(guī)定,，個人購買普通住房,，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90㎡(含90㎡)以下的,，契稅按照1%執(zhí)行,；戶型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的，稅率加倍征收,，即稅率為2%,；所購住宅戶型面積在144㎡以上的，契稅稅率按照4%征收,。而購買非普通住房,、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪,、辦公寫字樓,、商務(wù)公寓等)，一律按照4%的稅率征稅,。

住宅型公寓缺點：

1,、功能受限。只能居住,，小區(qū)不允許辦公,。

2、售價較高,。住宅型公寓單價一般高于普通住宅,，也高于商務(wù)型公寓,。

B 商務(wù)型公寓

此類公寓產(chǎn)權(quán)年限為40年,，一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū),，既可居住，又可辦公,；具備寫字樓功能,，在部分城市可注冊公司,，價格相對寫字樓較低,；面積主要在90㎡以下,，配套齊全，交通方便,。

但相比住宅型公寓,，商務(wù)型公寓缺點也較為明顯：

1、產(chǎn)權(quán)年限,。商業(yè)用地40年,，比住宅的70年縮水嚴重。根據(jù)目前《物權(quán)法》規(guī)定,，關(guān)于商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)到期后是否能夠像住宅用地自動續(xù)期,，并沒有明確規(guī)定，因此,，購買商業(yè)用地上的商住房還是有一定風(fēng)險,。

2、居住環(huán)境,。每層住戶較多,，10-20戶，中間隔以長形樓道,，尤其是處于陰面的住戶,，采光較差，且多數(shù)存在衛(wèi)生間無窗戶,、廚房過小或廚房呈開放式等問題,，造成其居住舒適度低于住宅型公寓。此外,，住戶多,，且商住兩用，各色人等出入,，較為嘈雜,，安全性也較弱；

3,、得房率,。過道等公共地方多,，造成公攤大，得房率低,，一般僅為70%左右,，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)使用面積的折合單價，降低了其性價比,，并直接影響其保值增值功能,；

4、按揭方式,。大多不能申請公積金貸款,，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)的住宅,，如采用銀行貸款的方式,，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年,，且只能使用商貸,，貸款利率一般也較住宅高，不利用購房者購入,；

5,、日常生活成本。按公建用途規(guī)定,，其物業(yè),、水、電,、氣等為商業(yè)收費,，較民用收費貴，因此對于購房者,，應(yīng)該在購房時詢問清楚,。當(dāng)然，目前某些開發(fā)商在開發(fā)中會采取相應(yīng)的補救措施,，能按民用價格繳納,。

6、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),。設(shè)計導(dǎo)向不同,，公共建筑物業(yè)受朝向、采光,、進深等限制較少,，而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距、采光一般是按照住宅規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)嚴格執(zhí)行,；而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務(wù)服務(wù)范圍中,，其建筑日照間距、建筑設(shè)計等按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

7,、交易稅費。初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照4%收取,，而住宅低于90㎡為1%,；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅,，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會比住宅高,。此外，根據(jù)規(guī)定,，商業(yè)性質(zhì)用房如果不滿5年出手需要交納5種稅費,，分別是：營業(yè)稅5.6%,、印花稅0.05%,、土地增值稅6%、個稅1%或購房差價的20%,、契稅4%,、交易手續(xù)費10元/㎡，除去交易手續(xù)費,，剩余5種稅加起來高達16.65%,。

以一套面積40㎡總價25萬元的房子為例，5年內(nèi)轉(zhuǎn)手需承擔(dān)的稅額將達到25萬元*16.65%=41625元,。這樣高的一個稅費,，直接影響了購房者的投資回報率，也不利于出手,。

商務(wù)型公寓優(yōu)點主要有以下幾點：

1,、商住兩用

既可居住，又可辦公,，具備寫字樓功能,；在部分城市還可注冊公司，價格相對寫字樓較低,；繁華商圈,，配套齊全，交通便利,，可做酒店或辦公點,。易轉(zhuǎn)手，適合投資。

2,、建造標(biāo)準(zhǔn)較高

商務(wù)公寓的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同,，如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高,。

這樣看來,，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇,，但如果投資,，就另當(dāng)別論了。對于住宅公寓和商務(wù)公寓的區(qū)別及選擇辦法,，就是這些啦,。